ขายฝาก บ้าน

ขายฝาก บ้าน

ขายฝาก บ้าน วิธีขายฝากเป็นการค้าขายอย่างหนึ่งซึ่งเจ้าของในเงินทองตกเป็นของผู้บริโภคฝากในทันที แต่มีข้อตกลงว่า คนขายฝากบางทีอาจไถ่ทรัพย์สินคืนได้ภายในเวลาที่ระบุ สินทรัพย์ใด ขายฝากได้บ้าง เงินทุกจำพวกขายฝากได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน รถยนต์ เรือ นาฬิกา แต่ว่าการค้าขายทรัพย์อะไรบางอย่างจำเป็นต้องเอาอย่างแบบที่ข้อบังคับกำหนดไว้แบบของข้อตกลงขายฝาก

1. ถ้าหากเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (สินทรัพย์ที่เคลื่อนไม่ได้) ดังเช่น บ้าน หรือที่ ดิน หรือขายฝากเรือกำปั่น หรือเรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มี ระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป เรือนแพที่คนอยู่อาศัย สัตว์พาหนะ ดังเช่นว่า ช้าง ม้า โค เป็นต้น

2. ถ้าหากเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ ที่ราคาแพง 500 บาทหรือเรียกว่า 500 บาท ขึ้นไป การขายฝากนี้จำเป็นต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ ให้ผู้ขายและก็คนซื้อลงลายมือชื่อไว้ภายในหนังสือ หรือต้องมีการวางมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วนไปแล้ว มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้ศาล บังคับไม่ได้การไถ่คืนทรัพย์คืนหรือการซื้อกลับคืน

1. สินไถ่เป็นจำนวนเงินที่คนขายฝากจำเป็นต้องเอามาชำระแก่ผู้รับซื้อฝาก เพื่อขอไถ่เอา ทรัพย์สินคืนซึ่งบางทีก็อาจจะตกลงไว้ภายในสัญญาขายฝากไหมได้ตกลงไว้ก็ได้ รวมทั้งสินไถ่ควรเป็น เงินเสมอรวมทั้งไถ่คืนกันด้วยเงินทองอย่างอื่นไม่ได้

2. ช่วงเวลาการไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝาก

2.1 แนวทางการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่ถอนกันภายในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี

2.2 การขายฝากสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่ถอนกันภายในระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี

3. การไถ่สมบัติพัสถานคืนมีข้อไตร่ตรองดังต่อไปนี้

3.1 ต้องไถ่ข้างในตั้งเวลาที่ตกลงกันไว้ จะไถ่เมื่อเกินกำหนดแล้วไม่ได้ รวมทั้งกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์จะเป็นของคนซื้อฝากอย่างเด็ดขาด คนขายฝากหมดสิทธิไถ่

3.2 ขยายกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สมบัติคืนสามารถทำเป็น ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อคนรับไถ่

4. บุคคลที่มีสิทธิไถ่สินทรัพย์ที่ขายฝากคืนได้

4.1 คนขายฝากหรือผู้สืบสกุลของผู้ขายฝาก

4.2 ผู้รับโอนสิทธิการถอนสินทรัพย์คืน

4.3 บุคคลซึ่งในข้อตกลงยอมไว้โดยยิ่งไปกว่านั้นว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้

5. บุคคลที่มีสิทธิให้ไถ่คืนได้

5.1 คนรับซื้อฝากหรือถ้าหากว่าผู้รับซื้อฝากตายก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขาย ฝาก จะต้องไปขอไถ่จากทายาทของผู้รับฝาก

5.2 ผู้รับโอนเงินทองที่ขายฝากนั้น จากคนซื้อฝากเดิมดอกผลของเงิน ที่ขายฝากที่เกิดขึ้นในระหว่างวิธีขายฝากดอกผลของเงินที่ขายฝากซึ่งเกิดขึ้นใน ระหว่างวิธีขายฝากย่อมตกเป็นของผู้ซื้อฝาก ค่าธรรมเนียมตอนลงลายลักษณ์อักษรขายฝาก ผู้ซื้อฝากเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม

การไถ่ถอนขายฝาก

ทำยังไงโฉนดที่ดินทำนิติกรรม ขายฝาก ไว้ ที่ทำการที่ดิน กรณีข้อตกลงขายฝากลงบัญชีถูก ควรไถ่คืนข้างในระบุ และก็ต้องดำเนินการไถ่ถอนที่กรมที่ดินเท่านั้น ก่อนที่ดินจะตกเป็นเจ้าของผู้รับซื้อฝาก ถ้าเจ้าหนี้ไม่ยอมให้ไถ่ถอน ทางคนขายฝากสามารถให้ไปที่ที่ทำการบังคับคดี ในจังหวัดนั้นๆ สอบถามประเด็นการวางทรัพย์เพื่อใช้หนี้ใช้สิน

เมื่อวางสินทรัพย์ตามขั้นตอน นับว่ามีการไถ่ถอนตามที่ได้กำหนดแล้ว…..ส่วนหนี้รายอื่น เจ้าหนี้จะมานำมาใช้เป็นเหตุไม่ยินยอมให้ไถ่ถอนไม่ได้ ควรรีบทำงานวางสินทรัพย์เพื่อจ่ายหนี้ ความรู้ที่เกี่ยวข้องกับเรื่องการวางสมบัติพัสถาน….การวางสมบัติพัสถานการวางสินทรัพย์เป็นวิธีการที่อนุญาตให้ลูกหนี้หรือมือที่สามที่ยินดีจะใช้หนี้แทนลูกหนี้มาวางทรัพย์สมบัติ ณ สำนักงานวางสมบัติพัสถาน ซึ่งถ้าจัดการอย่างถูกต้องแล้ว ย่อมทำให้ลูกหนี้หลุดพ้นจากหนี้ แม้เจ้าหนี้เห็นด้วยไม่ยอมรับจ่ายหนี้เหตุของการวางทรัพย์สมบัติเหตุที่จะวางทรัพย์สินได้มีดังนี้

1) เจ้าหนี้บอกปัดปฏิเสธชำระหนี้หรือปฏิเสธปฏิเสธใช้หนี้ใช้สิน ตัวอย่างเช่น จ่ายค่าเช่าบ้านไม่ได้ ด้วยเหตุว่าผู้ให้เช่าบ่ายเบี่ยงเพื่อหาเรื่องจะยกเลิกการเช่า

2) เจ้าหนี้ไม่อาจจะจะรับจ่ายและชำระหนี้ได้ ซึ่งอาจเกิดขึ้นเนื่องจากเจ้าหนี้ไม่อยู่หรือไปยังประเทศอื่นๆไม่รู้จะกลับมาเมื่อใด

3) ไม่อาจจะจะหยั่งรู้ถึงสิทธิของเจ้าหนี้ หรือรู้สึกตัวเจ้าหนี้ได้แน่ๆโดยไม่ใช่ความผิดพลาดของตนเอง อย่างเช่น เจ้าหนี้ตาย ลูกหนี้ไม่รู้จักว่าผู้ใดเป็นผู้สืบสกุล

4) ตามบทบัญญัติที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 232,302,631,679,754,772 แล้วก็ 947

5) ตามบัญญัติแห่งกฎหมายอื่นให้มีการวางทรัพย์ ตัวอย่างเช่น กฎหมายเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

6) ตามคำสั่งศาล

ทรัพย์ที่วางได้สมบัติพัสถานที่วางได้ เป็นต้นว่า

เงินแล้วก็ทรัพย์สินอื่นๆไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ที่จะมอบกันโดยชอบด้วยกฎหมาย

1) ในกรณีที่เกี่ยวกับทรัพย์สินที่วางเป็นเงิน

1.1 วางทรัพย์สมบัติด้วยเงินสด

1.2 วางด้วยเช็คทุกชนิดถ้าหากให้ส่งผลสมบูรณ์ในวันที่วาง ผู้วางทรัพย์ควรวางเป็นเงินสด

2) ทรัพย์สินที่ไม่สมควรวาง อย่างเช่น

2.1 ภาวะทรัพย์ไม่สมควรแก่การวาง หรือเป็นที่พึงจะกังวลว่าทรัพย์สินนั้นต่อไปจะเสื่อมเสียหรือทำลาย หรือบุบสลายได้ เป็นต้นว่า น้ำแข็งที่สลักเป็นรูปต่างๆเพื่อความงามในงานแต่งงาน

2.2 ค่ารักษาพยาบาลทรัพย์สมบัติแพงเกินเลย

2.3 ตึกแถว อพาร์เม้นท์ อาคารชุด เครื่องจักร ฯลฯคนที่วางทรัพย์สมบัติได้ผู้ที่วางทรัพย์สินได้คือ

1) ลูกหนี้

2) ผู้รับมอบอำนาจลูกหนี้

3) บุคคลภายนอกที่เต็มใจจ่ายหนี้แทนลูกหนี้ ยกเว้นสภาพของหนี้ที่จะชำระนั้นไม่บางทีอาจให้บุคคลภายนอกชำระแทนได้สถานที่ติดต่อสำหรับในการวางทรัพย์สมบัติเป็น

1) ศูนย์กลาง ติดต่อที่ที่ทำการวางสมบัติพัสถานกึ่งกลาง กรมบังคับคดี เลขที่ 189/1 ถนนหนทางบางขุนความสนุก ตำบลบางขุนความยินดี เขตบางกอกน้อย กรุงเทพ โทรศัพท์ 02-881-4999

2) ส่วนภูมิภาค ติดต่อที่ที่ทำการบังคับคดีจังหวัดทั้งประเทศแนวทางปฏิบัติแล้วก็หน้าที่ของผู้วางทรัพย์สินผู้วางทรัพย์สมบัติต้องปฏิบัติรวมทั้งมีบทบาทดังนี้

1) เขียนคำขอวางสินทรัพย์ตามแบบ ว.1 ถ้าเกิดมอบให้บุคคลอื่นวางสินทรัพย์แทนจำเป็นต้องทำใบมอบอำนาจตามแบบ ว.4

2) จัดเตรียมหลักฐานที่เกี่ยวเนื่องกับการวางทรัพย์สินในหัวข้อนั้นๆมาแสดง

2.1 หากวางตามข้อตกลงประนีประนอมยอมความของศาลให้มีคำตัดสินตามยอมที่นายสิบศาลยืนยัน

2.2 ถ้าวางตามสัญญาเช่าให้มีสัญญาเช่าพร้อมก๊อบปี้สัญญาเช่าที่พัก

2.3 ถ้าวางตามคำสัญญาขายฝากให้มีข้อตกลงขายฝาก พร้อมถ่ายเอกสารสัญญาขายฝากที่รับรอง

3) ต้องวางเงินรับรองค่าใช้จ่ายทีแรก 300 บาท

4) ในกรณีทรัพย์สินที่วางเป็นอสังหาริมทรัพย์จำต้องนำเจ้าหน้าที่ไปตรวจทรัพย์สินก่อน

5) ผู้วางทรัพย์สมบัติหรือผู้รับมอบอำนาจต้องมาให้เจ้าหน้าที่ไต่สวนถึงที่มาแห่งมูลหนี้

6) ผู้วางสมบัติพัสถานต้องแจ้งการวางทรัพย์สินให้เจ้าหนี้ทราบโดยด่วนผลของการวางทรัพย์สมบัติ

1) ทำให้คุณหลุดพ้นจากหนี้ที่จำเป็นต้องชำระไม่ตกเป็นผู้ผิดนัดหมายและไม่จำต้องเสียดอกเบี้ยให้แก่ เจ้าหนี้หลังจากวันที่ท่านวางสมบัติพัสถาน

2) เจ้าหนี้มีสิทธิมารับทรัพย์ที่วางภายใน 10 ปี นับแต่ได้รับคำบอกการวางสินทรัพย์ แม้เจ้าหนี้ไม่มารับสิทธิของเจ้าหนี้เหนือทรัพย์สินที่วางเป็นอันหยุดไป

3) เมื่อเจ้าหนี้มารับเงินแล้ว ผู้วางทรัพย์สิน ต้องมารับค่าครองชีพที่วางประกันไว้คืน ถ้าผู้วางทรัพย์ ไม่มารับคืนด้านใน 1 เดือน เงินค่าใช้สอยวางประกันตกเป็นของแผ่นดิน

ขายฝากบ้านติดจำนองธนาคาร ทำเป็นไหม?

ปัญหาอย่างหนึ่ง สำหรับบ้านที่ยังติดแบงค์ แม้กระนั้นไม่สามารถรีไฟแนนต์กับทางแบงค์หรือสถาบันการเงินได้ บางครั้งอาจจะติดปัญหาดังต่อไปนี้

1. ไม่สามารถรีไฟแนนต์ที่อื่นได้ เนื่องมาจาก เรื่องราวเครดิตไม่ดี ไม่ผ่านหลักเกณฑ์ธนาคาร ภาระหนี้สินเดิมสูง

2. ยอดหนี้สินที่ติดอยู่ ต่ำกว่า 500,000 บาท อาจะมีบางแบงค์ไม่รับยอดหนี้สินน้อยกว่า 5 แสนอีกหนึ่งทางออก ซึ่งสามารถทำได้ กรณีบ้านติดจำนำแบงค์อยู่ แต่ต้องการรีไฟแนนต์ เพื่อให้ปรารถนาเงินทุน ปิดหนี้ ต่างๆรวมหนี้สิน ลดภาระหนี้สิน ในระบบลง เพื่อเครียร์เครดิตบูโรในระบบ นั้นก็คือ การไถ่ถอนบ้าน โฉนดที่ดิน มาจากธนาคาร

มาทำขายฝาก ไว้กับบริษัทเอกชน หรือ ผู้ลงทุนทั่วๆไปโดยขั้นแรก ขายฝากบ้าน จำเป็นต้องทำความเข้าใจ ความหมายการ “ขายฝาก” ซึ่งก็คืออะไรก่อนความหมายวิธีขายฝากวิธีขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังคนซื้อ โดยมีกติกากันว่าคนขายบางครั้งก็อาจจะไถ่ถอนสินทรัพย์นั้นคืนภายในช่วงเวลา ที่กำหนดไว้ในข้อตกลง

หรือมิฉะนั้นสำหรับในการตั้งเวลาโดยชอบด้วยกฎหมายหมายถึงถ้าหากเป็นอสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่างเช่น บ้าน ที่ดิน ต้องไุถ่ถอนข้างใน 10 ปี นับตั้งแต่ตอนที่มีการซื้อขาย ถ้าหากเกินกำหนดขณะนั้นแล้วกฎหมายถือว่า เจ้าของในสินทรัพย์ที่ขายฝาก ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ในกรณีที่ลงนามตั้งเวลาไถ่ถอนนานเกินกว่า 10 ปี ก้อจะต้องต่ำลงมาเป็น 10 ปี หรือลงนามตั้งเวลาไถ่คืนไม่ต่ำลงยิ่งกว่า 10 ปี ก็จะเลื่อนเวลาไม่ได้หลักเกณฑ์มีดังตั้งแต่นี้ต่อไป

1. วงเงินอนุมัติสำหรับการขายฝาก จะให้อยู่ 50-70% ของมูลค่าตลาดเดี๋ยวนี้ ด้วยเหตุดังกล่าวควรจะติดจำนำธนาคารอยู่ไม่สูงเท่าไรนัก ก็เลยจะสามารถทำขายฝากได้

2. ข้อตกลงขายฝาก ขั้นต่ำ 1 ปี แล้วก็สามารถเพิ่มเวลาการไถ่ถอน ไม่เกิน 10 ปี

3. สินไถ่คืน ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน

4. ระหว่างสัญญาขายฝาก นั้น คนรับขายฝาก ยังสามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นได้อยู่ครั้งนี้ มาดูว่า จุดเด่น ข้อผิดพลาด ของการทำขายฝากกันบ้างจุดเด่น

– สามารถลดภาระหนี้ในระบบ ให้น้อยลงได้

– ได้เงินทุนเพื่อเวียน หรือปิดหนี้ต่างๆ

– สามารถล้างเครดิตบูโร ในระบบลงได้ เพื่อให้โอกาส ให้สร้างเครดิตใหม่ๆ

– เพื่อเปิดทางให้ สามารถนำหลักทรัพย์กลับเข้าระบบแบงค์อีกรอบ * มีบางแบงค์ที่รับไถ่คืนหลักทรัพย์ที่ติดขายฝากอยู่จุดอ่อน

– เจ้าของในเงินตกเป็นของ ผู้รับซื้อฝาก โดยทันทีตั้งแต่วันแรกที่ลงนาม

– ค่าครองชีพในโอนกรรมสิทธิ์ มากมาย ไม่แตกต่างจากการ ซื้อ ขายปกติ

– มีบางธนาคาร ที่รับไถ่ถอน หลักทรัพย์ที่ขายฝากอยู่ แบงค์จำนวนมาก ไม่รับไถ่ถอน

กลับสู่หน้าหลัก