ฝากขายบ้านฟรี

ฝากขายบ้านฟรี

ฝากขายบ้านฟรี สัญญาจำนอง คืออะไร?คนจำนวนไม่น้อยอาจได้ยินคำว่า ‘จำนำบ้าน’ หรือ ‘จำนำที่ดิน’ แต่อาจไม่มั่นใจว่าการจำนำเป็นอย่างไร ในความเป็นจริงแล้วการจำนองคือ การที่บุคคลหนึ่ง เรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองดังเช่นที่ดิน หรือ สมบัติพัสถานทื่กฏหมายอนุญาตให้จำนำไปจดทะเบียนไว้กับอีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นประกันสำหรับเพื่อการจ่ายและชำระหนี้ ดังนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่ง ที่ดิน หรือเงินดังกล่าวข้างต้นให้แก่ผู้รับจำนองส่วนสัญญาจำนอง คือ สัญญาเงินกู้ยืมในรูปแบบหนึ่ง ที่มีการนำเอาอสังหาริมทรัพย์มาใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ ไม่ว่าจะเป็น

โฉนดที่ดิน บ้าน ห้องชุด โรงงาน คลังสินค้า โรงเรือน หรือสิ่งก่อสร้างอื่นๆเป็นต้น เนื่องจากว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ ไม่เคยเสื่อมราคาตามยุคสมัย และไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ทำให้อสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นประกันป้อมอาจจะนั่นเองนอกเหนือจากนั้นคนที่จะสามารถนำสินทรัพย์มาลงลายลักษณ์อักษรจำนำได้

ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่จำนำเพียงแค่นั้น และหากไม่ใช่ผู้ครอบครองทรัพย์สิน ก็จำเป็นต้องได้รับมอบอำนาจมาจากผู้ครอบครองเงินทองโดยตรง หากไม่ใช่ทั้งคู่แบบงี้ สัญญาจำนำก็จะไม่มีผลในทันที อีกทั้งการทำความตกลงจำนอง จำเป็นที่จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น ด้วยเหตุดังกล่าวขอให้เชื่อมั่นได้เลยว่าการปลอมแปลงเอกสารเพื่อทำสัญญาจำนำนั้น

ไม่ใช่เรื่องที่จะทำได้ง่ายๆเลยสินทรัพย์ที่ทำสัญญาจำนองได้มีอะไรบ้าง?นอกจากเงินทองชนิดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถนำมาเป็นประกันการใช้หนี้ได้แล้ว ยังมีทรัพย์สินอีกชนิดซึ่งสามารถประยุกต์ใช้สำหรับการลงนามจำนองได้ ซึ่งก็คือ เรือกำปั่น เรือกลไฟ เรือแพที่พักอาศัย หรือสัตว์ที่เป็นพาหนะ แต่ต้องเป็นทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนขึ้นไม่ผิดกฎหมายแล้วเท่านั้น

ก่อนลงนามจำนำ มีเรื่องมีราวอะไรที่จะต้องรู้บ้าง?

– การตกลงจำนอง เป็นการนำหลักทรัพย์ไปรับประกันการใช้หนี้เท่านั้น ซึ่งแปลว่า จะเป็นเพียงแค่การนำโฉนดที่ดินที่จะใช้สำหรับเพื่อการจำนำ ไปจดทะเบียนซึ่งๆหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อให้ไว้เป็นประกัน จะไม่มีการโอนเงินทองอะไรเด็ดขาด

– รายละเอียดในใบสัญญาจำนอง จะต้องระบุชัดเจนว่า ผู้จำนอง (ผู้ขอกู้เงิน) จะกระทำกู้เงินจาก ผู้รับจำนำ (ผู้ให้กู้) เป็นจำนวนเงินเท่าไร รวมทั้งเนื้อหาของหลักทรัพย์ที่นำมาจำนำว่าเป็นอย่างไร ถ้าเกิดไม่ระบุตามนี้ สัญญาการจำนำจะไม่สมบูรณ์เลยในทันที

– ในเรื่องที่ ผู้จำนอง (คนที่ขอกู้) ไม่สามารถจ่ายและชำระหนี้ดังที่ตกลงไว้ได้หรือมีการไม่ทำตามสัญญาใช้หนี้ใช้สิน มิได้มีความหมายว่า ผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้) จะเข้าไปยึดทรัพย์ที่ใช้ในแขนรับรองได้เลยในทันที แม้กระนั้นต้องมีการจัดการโดยชอบด้วยกฎหมาย ตั้งแต่การร้องทุกข์ยื่นเรื่องกับศาล เพื่อให้ศาลออกคำสังบังคบให้ลูกหนี้นำหลักทรัพย์ไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี แล้วก็แล้วต่อจากนั้นค่อยนำเงินมาจ่ายและชำระหนี้อีกครั้งหนังสือสัญญาจำนอง จะต้องมีรายละเอียดให้แจ้งชัดหนังสือสัญญาจำนำ ควรมีรายละเอียดอะไรบ้าง

1. เนื้อหาสินทรัพย์ จะต้องมีการเจาะจงเนื้อหาทรัพย์สมบัติที่เอามาจำนองอย่างแจ่มแจ้ง อย่างเช่น ถ้าเป็นหนังสือสัญญาจำนำที่ดิน จะต้องมี เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าตรวจสอบ ตำบล อำเภอ และก็จังหวัดที่สมบัติพัสถานนั้นตั้งอยู่

2. เนื้อหาวันที่ทำความตกลง ควรมีการระบุว่า หนังสือสัญญานี้ได้ทำช่วงวันที่เท่าไร เดือนอะไร ปีอะไร และลงนามตรงไหน โดยส่วนมากสถานที่มักเป็นสำนักงานที่ดินจังหวัด

3. บอกชื่อผู้กระทำคำสัญญาในส่วนของผู้จำนองแล้วก็ผู้รับจำนำ จะต้องมีการบอกชื่อ เลขประจำตัวสามัญชน อายุ เชื้อชาติ ชื่อของบิดามารดา บ้านเลขที่ ที่อยู่ และก็เบอร์โทรศัพท์ ของทั้งสองฝ่ายอย่างชัดเจน

4. เนื้อหากติกาในคำสัญญา สำหรับในเรื่องกติกา จำเป็นจะต้องระบุว่าจำนวนเงินสำนักงานกู้ครั้งนี้ เป็นจำนวนเงินเท่าไร มีการคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละมากแค่ไหน ตั้งเวลาจ่ายและชำระหนี้เวลาใด แล้วก็เจาะจงจำนวนครั้งที่จะจ่ายดอกถ้าหากมีการไม่ถูกใช้หนี้ให้แจ่มแจ้ง

5. ชื่อผู้ถือโฉนดที่ดินระหว่างการจำนอง เป็นเสมือนผู้เห็นเหตุการณ์ผู้รับฝากทรัพย์สินที่เป็นประกันเอาไว้ โดยในข้อตกลงจะถูกทำ 3 ฉบับ เพื่อ ผู้จำนอง ผู้รับจำนอง แล้วก็พยานผู้ถือหลักทรัพย์ เก็บเอาไว้คนละหนึ่งฉบับ โดยในแต่ละฉบับต้องเขียนกำชับไว้ด้วยว่า ฉบับนี้ให้คนใดกันแน่เป็นผู้ถือ

6. การเซ็นสัญญา ในในที่สุดของข้อตกลงจำนำจะเป็นการเซ็นสัญญา โดยคนที่เซ็นสัญญาจำนองควรต้องประกอบด้วย ผู้จำนอง ผู้รับจำนอง, ผู้เห็นเหตุการณ์ 2 คน (ข้างละคน), เจ้าหน้าที่ที่ดิน, ผู้เขียนคำสัญญา และคนตรวจคำสัญญา เป็นอันสำเร็จ

คำสัญญาจำนองมีอายุความนานเท่าไรข้อตกลงจำนอง

จะเป็นโมฆะไหมส่งผลทางด้านกฎหมายแล้วหลังจากนั้นก็ต่อเมื่อ ผู้จำนอง ได้ใช้หนี้ให้กับผู้รับจำนำครบ ทั้งยังเงินกู้ยืมและดอกเบี้ยแล้ว ซึ่งจะเรียกว่าไม่มีอายุความโดยชอบด้วยกฎหมายก็ได้ เพราะว่าเป็นกติการะหว่างเจ้าหนี้รวมทั้งลูกหนี้ที่มีผู้เห็นเหตุการณ์ และก็มีภาระผูกพันธ์ตามกฎหมายแค่นั้นแม้กระนั้นแต่

คำสัญญาจำนำสามารถดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์ก่อนได้ ในเรื่องที่เจ้าหนี้ไม่ได้รับการใช้หนี้จากลูกหนี้มาเป็นระยะเวลาหนึ่ง โดยถ้าหากผู้จำนองผิดนัดใช้หนี้ เจ้าหนี้ก็สามารถดำเนินงานได้ดังต่อไปนี้กรณีลูกหนี้ไม่จ่ายหรือผิดนัดจ่าย และต้องการให้ทรัพย์สินถูกนำไปขายทอดตลาดถ้าเกิดผู้จำนองไม่ถูกชำระหนี้จากที่กำหนดไว้ในคำสัญญาจำนอง ผู้รับจำนำหรือเจ้าหนี้ จะต้องมีหนังสือไปเตือนลูกหนี้ก่อน ซึ่งถ้าเกิดลูกหนี้ยังเพิกเฉยไม่มีความเอาใจใส่ไม่ยินยอมชำระหนี้อีก

เจ้าหนี้ถึงจะสามารถไปดำเนินเรื่องฟ้องกับศาลได้ รวมทั้งถ้าหากว่าเจ้าหนี้จะบังคับหลักทรัพย์ที่เอามาค้ำไปขายทอดตลาด ต้องมีหนังสือบอกลูกหนี้ล่วงหน้าอย่างต่ำ 1 เดือนกรณีลูกหนี้ไม่จ่ายหรือผิดนัดชำระ และต้องการที่จะให้ทรัพย์สินที่เอามาค้ำหลุดจากสิทธิของลูกหนี้ถ้าหากผู้จำนองผิดใช้หนี้ใช้สินจากที่กำหนดไว้ในคำสัญญาจำนอง

ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้ จะคิดดอกเบี้ยพอๆกับการยืมเงินได้ (ราว 15% ต่อปี) รวมทั้งถ้าเกิดลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยเป็นเวลา 5 ปี เจ้าหนี้ก็สามารถไปเดินเรื่องฟ้องกับศาลได้ และก็หากเจ้าหนี้จะบังคับเอาหลักทรัพย์ที่เอามาค้ำไปขายทอดตลาด ควรจะมีหนังสือบอกลูกหนี้ล่วงหน้าก่อนเหมือนกันสำหรับในเรื่องของสัญญาจำนอง

หากแม้ไม่ได้มีความยุ่งยากอะไรที่อยู่ในเชิงกฎหมาย เนื่องจากว่าเป็นเหมือนข้อตกลงที่ตกลงกันระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้เท่านั้น ซึ่งเหมาะกับผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์อยู่แล้ว แม้กระนั้นต้องการกู้เงินโดยไม่อยากขายทรัพย์สินในมือไป แม้กระนั้น ก่อนทำข้อตกลงจำนำทุกคราวก็ควรจะอ่านเนื้อหาข้อตกลงให้ละเอียด ตรวจดูเลขที่สินทรัพย์ที่ถูกใช้ในลัษณะของการจำนองให้ดีๆและไม่ควรจะผิดนัดใช้หนี้ใช้สินและดอกอย่างเด็ดขาด

ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ รวมทั้งค่าใช้สอยอื่นๆที่จะเกิดขึ้นก่อนขายบ้านหรือคอนโด ผู้ขายควรจะพินิจพิเคราะห์ภาษีและค่าใช้สอยที่จะเกิดขึ้นพวกนี้ให้ถี่ถ้วน เพื่อวางแผนลดค่าใช้จ่ายลง เป็นต้นว่า เพิ่มการครองบ้านให้ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ช่วยทำให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะถึง 3.3%

HIGHLIGHTSการค้าขายอสังหาฯ ผู้ขายจึงควรเสียภาษีอากรสำหรับการขายบ้านร่วมกันสำคัญๆ2 ตัวเป็น ภาษีรายได้หักในที่จ่าย รวมทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะการเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะจะได้รับการงดเว้นไม่ต้องเสียภาษีอากรก็ต่อเมื่อ ครอบครองบ้านหรือคอนโดฯ เกิน 5 ปี มีชื่ออยู่ในทะเบียนสำมะโนครัวเกิน 1 ปี บ้านหรือคอนโดฯ ที่ขายนั้นได้รับมาโดยมรดก

และก็ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดินสำหรับคนที่อยากขายบ้านเดิมแล้วนำเงินค่าขายบ้านมาเป็นทุนในการซื้อบ้าน จำเป็นต้องบอกว่าเมื่อขายบ้านได้จึงควรกระทำการเสียภาษีรวมทั้งรายจ่ายที่ตามมา ฝาก ขาย บ้าน ที่ไหน ดี อาจจะทำให้จำเป็นต้องสำรองเงินไว้ก้อนหนึ่งสำหรับค่าใช้สอยในส่วนนี้ หรือจำต้องควักเงินในกระเป๋ามาจ่ายค่าบ้านเยอะขึ้นเรื่อยๆ ซึ่ง ภาษีและค่าครองชีพที่เกิดขึ้นจากการขายบ้านหรือคอนโด ได้นั้น มีอะไรบ้าง K-Expert มีข้อมูลมาฝาก

1. ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่ายราคาบ้านที่นำมาคำนวณภาษีเงินได้หักในที่จ่ายนั้น จะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยไม่ได้คำนึงว่าราคาซื้อขายแลกเปลี่ยนจริงจะเป็นเยอะแค่ไหน ได้แก่ ราคาขายบ้านอยู่ที่ 4 ล้านบาท แต่ว่าราคาประเมินอยู่ที่ 3 ล้านบาท ก็จะคำนวณการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากราคาประเมิน 3 ล้านบาท เมื่อได้ราคาประเมินแล้ว

จะหักด้วยค่าใช้สอย ซึ่งแบ่งเป็น 2 กรณี ดังนี้ในกรณีที่ 1 บ้านหรือคอนโด ที่ได้รับโดยมรดก สามารถหักค่าครองชีพได้ 50%ในกรณีที่ 2 บ้านหรือคอนโด ที่ได้รับโดยการค้าขาย สามารถหักค่าครองชีพตามปริมาณปีที่ครอง โดยนับตามปี พ.ศ. ตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านวันที่ 1 เดือนมีนาคม 2556 แล้วก็ขายวันที่ 19 ม.ย. 2559 เท่ากับถือสิทธิ์มา 4 ปี จะหักค่าใช้จ่ายได้ 71%

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงขึ้นยิ่งกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ แม้กระนั้นจะได้รับเว้นเสียแต่ไม่ต้องเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะในกรณีดังต่อไปนี้ครองบ้านหรือคอนโด เกิน 5 ปีมีชื่ออยู่ในใบสำมะโนครัวเกิน 1 ปีบ้านหรือคอนโด ที่ขายนั้นได้รับมาโดยมรดกถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน

3. ค่าอากรแสตมป์หากไม่ต้องเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า ดังนี้ เมื่อขายบ้านได้ จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งแค่นั้นจะไม่เก็บค่าธรรมเนียมทั้งยัง 2 ประเภทพร้อมกันค่ะ

4. ค่าธรรมเนียมการโอนการเสียค่าบริการการโอนอยู่ที่อัตรา 2% ของราคาประเมิน ซึ่งค่าครองชีพส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อรวมทั้งคนขายว่าใครกันแน่จะเป็นคนจ่าย หรือจ่ายคนละครึ่งยกตัวอย่างการคำนวณกรณีเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ สมมุติขายบ้านได้ 10 ล้านบาท ซึ่งราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท ถือครองบ้านมา 4 ปี จะเสียภาษีรวมทั้งค่าใช้จ่าย ดังนี้

– ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่าย

– ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% x 10,000,000 บาท = 330,000 บาท

– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% x 9,000,000 บาท = 180,000 บาทรวมรายจ่ายรวมทั้งภาษีทั้งปวง เท่ากับ 231,500 + 330,000 + 180,000 = 741,500 บาทแต่ถ้าหากเป็นในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ ได้แก่ มีชื่อในทะเบียนสำมะโนครัวเกิน 1 ปี จะเสียค่าอากรแสตมป์แทน ซึ่งอยู่ที่ 0.5% x 10,000,000 บาท = 50,000 บาท

ทำให้ภาษีรวมทั้งค่าใช้สอยจากการบ้านทั้งหมดทั้งปวงพอๆกับ 231,500 + 50,000 + 180,000 = 461,500 บาทจะมองเห็นได้ว่า ถ้าเกิดเสียค่าอากรแสตมป์จะมีผลให้มีค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่าค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ซึ่งวิธีที่ช่วยทำให้ไม่ต้องเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ ตัวอย่างเช่น ถือสิทธิ์บ้านให้ครบ 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในใบสำมะโนครัวข้างหลังที่จะขายขั้นต่ำ 1 ปี เป็นต้นด้วยเหตุผลดังกล่าว คนที่จะขายบ้าน ถ้ามีการคิดแผนให้ดี เล่าเรียนเนื้อหาเกี่ยวกับภาษีแล้วก็ค่าใช้สอยสำหรับเพื่อการขายบ้าน สามารถประหยัดเงินในกระเป๋าได้อย่างมาก

กลับสู่หน้าหลัก